「節税になります」という一言から始まった話が、数年後に年間数十万円の持ち出しになっていた。医師向けの不動産投資の相談には、こうした事例が繰り返し出てきます。医師は高年収・高与信という理由で営業の対象になりやすい一方、臨床業務に追われて比較検討に割ける時間は限られています。営業担当者から届く資料には、想定家賃・節税額・ローン返済のシミュレーションが並んでいますが、その前提が本当に妥当かどうかを検証する材料は自分で用意するしかありません。本記事では、医師の不動産投資で実際に起きている失敗を5つのパターンに分解し、それぞれの仕組みを国税庁・国土交通省・国民生活センターの一次情報にもとづいて整理します。
結論: 医師の不動産投資の失敗は5パターンに集約される
医師の不動産投資の失敗は、突き詰めると①節税を主目的にした赤字物件の購入、②デッドクロスを想定していない資金計画、③サブリース契約の説明を鵜呑みにすること、④開業や住宅取得など本来の資金計画を圧迫すること、⑤知識が不足したまま営業トークで契約することの5つに集約されます。
5つは互いに独立した原因ではありません。節税目的で物件を選んだ結果デッドクロスの試算を怠り、多忙さゆえに営業トークをそのまま信じて契約し、気づけば開業資金の与信枠まで圧迫されている、というように複数のパターンが重なって表面化するケースが大半です。共通しているのは、物件そのものの収益性や自分の資金計画全体との整合性より先に、「節税になる」「医師なら融資が有利」という営業側の説明を先に信じてしまう点です。
以下では5つのパターンを一つずつ分解し、それぞれで確認しておくべき一次情報を示します。
<!-- CTA①: 冒頭1/3以内 -->なぜ医師に不動産投資の営業が集中するのか
医師に不動産投資の営業電話やダイレクトメールが集中する背景には、3つの要因があります。
第一に、属性としての与信の高さです。安定した高収入と社会的信用があるため、金融機関の融資審査を通りやすいと見なされ、営業側にとって成約させやすい顧客層になっています。第二に、時間的な制約です。臨床業務に追われる医師は、他業種の知識を勉強する余裕を持ちにくく、提示された数字を自分で検証する時間を確保しづらい状況にあります。第三に、医師という職業そのものへの信頼です。「医師なら判断を誤らないはず」という周囲からの見られ方が、逆に医師自身の警戒心を緩め、営業トークを精査せずに受け入れてしまう一因になっています。
この3つが重なった結果、物件の収益性を自分で試算する前に契約に至ってしまうケースが目立ちます。次の章から、実際に起きている失敗を1つずつ見ていきます。
失敗パターン①: 節税を主目的にした赤字物件購入
もっとも典型的な失敗が、物件の収益性ではなく「節税になる」という説明を主目的に物件を購入するパターンです。不動産所得が赤字になった場合、その損失を給与所得などと相殺する「損益通算」という仕組みがあります。高年収の医師にとって、この損益通算による還付額の大きさは魅力的に映ります。
しかし、この損益通算には見落とされやすい特例があります。国税庁は、不動産所得の損失のうち一定の部分は損益通算の対象にならないと定めています(国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」)。具体的には、その所得の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額が対象外です。区分マンションのローンは土地と建物を一括で借り入れることが多く、利子を土地部分と建物部分に按分すると、想定していたより損益通算できる金額が小さくなるケースが少なくありません。これは、土地取得のための借入金の利子を利用して意図的に赤字をつくり出し、節税を図ることを防止するための規定です。
つまり「赤字が出れば出るほど税金が戻る」という単純な図式は成り立ちません。物件の収益性という本来もっとも重要な判断軸を、節税額という副次的な指標に置き換えてしまった瞬間に、この失敗パターンに入り込みます。
具体的な試算例で見てみます。土地4割・建物6割の価格配分で購入した物件で、年間のローン利子が60万円だったとします。この場合、土地取得分に対応する利子はおおむね24万円(60万円×4割)にあたり、この部分は損益通算の対象から外れます。物件全体としては赤字が出ていても、実際に給与所得と相殺できるのは建物取得分の利子を含む一部にとどまり、営業担当者が提示した還付シミュレーションより実際の還付額が小さくなるケースは珍しくありません。特に、都市部の土地値が高い区分マンションほど土地の価格配分が大きくなりやすく、この目減りの影響を受けやすい点には注意が必要です。
購入を検討する際は、想定される還付額をシミュレーションの起点にするのではなく、空室リスクを織り込んだ実質利回りを起点に据える必要があります。営業資料に記載された「節税額」の内訳が、土地分と建物分でどう按分されているかを確認するだけでも、この失敗パターンの多くは事前に見抜けます。
失敗パターン②: デッドクロスを想定していない
2つ目の失敗パターンは、「デッドクロス」と呼ばれる現象を購入時点で織り込んでいないことです。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。減価償却費は帳簿上の経費でありながら実際の現金支出を伴わない一方、ローンの元金返済は現金支出を伴うのに経費にはなりません。この関係が逆転すると、税引き前の手元資金に変化がなくても帳簿上の利益は増え、結果として所得税額だけが増えていきます。
デッドクロスが訪れる時期は、建物の法定耐用年数に左右されます。国税庁が公表する耐用年数表では、住宅用建物の法定耐用年数は木造が22年です。鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は47年と定められています(国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」)。さらに中古資産を取得した場合は簡便法が使えます。法定耐用年数の全部を経過した資産であれば、法定耐用年数の20パーセントに相当する年数を耐用年数にできます(国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」)。つまり、築古の木造アパートや区分マンションほど耐用年数が短く設定されます。減価償却費を計上できる期間が早く終わるため、デッドクロスも早いタイミングで訪れやすくなります。
試算例で確認します。築15年の鉄骨鉄筋コンクリート造の中古区分マンションを購入した場合を考えます。法定耐用年数(47年)の一部しか経過していないため、簡便法を適用します。簡便法では「法定耐用年数(47年)から経過年数(15年)を差し引いた年数」に「経過年数の20パーセントに相当する年数(3年)」を加えます。耐用年数は35年になります。一方、木造アパートを一棟、法定耐用年数を超えた築25年で購入した場合を考えます。この場合は法定耐用年数(22年)をすでに経過しています。簡便法では「法定耐用年数の20パーセント」である4年が耐用年数になります(22年×20%=4.4年、1年未満切り捨て)。同じ「中古物件」でも、構造と築年数の組み合わせ次第で、減価償却費を計上できる期間は数年から数十年まで大きく変わります。期間が短いほどデッドクロスは早く訪れます。木造の築古物件は当初の節税効果こそ大きく見えます。その効果が数年で終わったあとの資金繰りまで試算しておかないと、想定より早い段階でデッドクロスに直面することになります。
購入時に「今の節税効果」だけを見て、その効果がいつまで続くのかを試算していないと、数年後に「帳簿は黒字なのに口座残高は減っていく」という状態に陥ります。物件を検討する段階で、減価償却費が計上できる期間と、その期間が終わったあとのキャッシュフローを必ず試算しておく必要があります。
失敗パターン③: サブリース契約の説明を鵜呑みにする
3つ目の失敗パターンは、サブリース契約の「一括借上げだから空室でも安心」という説明をそのまま信じてしまうことです。サブリースは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者への転貸や賃料の支払いを保証する契約形態です。多忙な医師にとって、管理の手間がかからず賃料が保証されるという触れ込みは魅力的に聞こえます。
しかし国土交通省は、金融庁・消費者庁と連携してサブリース契約のトラブルへの注意を呼びかけています(国土交通省「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」)。同省が問題視しているのは契約時の説明不足です。契約期間中の賃料が確実に保証されるかのように説明しながら、実際には周辺相場の変動に応じて賃料が減額される場合があります。契約直後に一定期間の家賃が入らない免責期間が設定されている場合もあります。賃貸住宅管理業法にもとづくサブリース事業のガイドラインでも同様の規制があります。支払うべき家賃や維持保全の方法、契約解除に関する事項について、実際より著しく優良・有利であるかのように誤認させる表示は禁止されています(国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」)。
「30年一括借上げ」という言葉の響きだけで安心せず、契約書のどこに賃料改定の条件が書かれているか、免責期間は何か月か、中途解約の条件はどうなっているかを、契約前に自分の目で確認する必要があります。
失敗パターン④: 開業・住宅ローンなど本来の資金計画を圧迫する
4つ目の失敗パターンは、投資用物件のローンが、将来の開業資金や住宅ローンの審査に影響することを想定していないケースです。
金融機関は個人の総借入額と返済比率を確認したうえで新規の融資可否を判断します。投資用物件のローンを既に抱えている状態で開業資金の融資を申し込むと、その物件が黒字であれば問題になりにくいのが実情です。しかし赤字であれば「給与所得で不動産投資の赤字を補填している」と評価され、開業融資の与信枠を圧迫する要因になります。将来クリニックの開業を考えている勤務医が、開業の何年も前に節税目的で投資用物件を購入するケースがあります。いざ開業資金を申し込む段階になって希望額に届かない、という相談は実際に起きています。開業融資の審査で実際に何が見られているかは、事業計画・自己資金・個人信用情報・担保保証人という4つの区分に分解して整理した記事(医師の開業融資、通らない理由と対処法)も参考にしてください。
不動産投資を検討する段階で「将来、開業や住宅取得を予定しているか」を必ず織り込んでおく必要があります。目先の節税額だけを見て投資用ローンを組み、数年後に本来やりたかった開業や住宅取得の資金計画が窮屈になる、という順序の間違いが4つ目の失敗パターンです。
自宅の住宅ローンについても同様の構造があります。住宅ローンは投資用ローンと比べて金利面で優遇される一方、審査では既存の借入をすべて合算した返済負担率が確認されます。投資用物件が複数あり、それぞれのローン残高と返済額が積み上がっている状態では、年収に対して余裕があるはずの住宅ローンでも希望額まで借りられない、という事態が起こり得ます。投資用ローンを組む順番と、開業・住宅取得の時期を切り離さずに、一つの資金計画として並べて試算しておくことが必要です。
失敗パターン⑤: 知識が不足したまま営業トークで契約する
5つ目の失敗パターンは、相場観や利回りの検証を自分で行わないまま、営業担当者の説明を根拠に契約してしまうことです。
国民生活センターの発表によれば、投資用マンションの強引な勧誘に関する20歳代からの相談件数は増加傾向にあります。2013年度の160件から2018年度には405件へと、約2.5倍に増加しました(国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意!」)。同センターは、一度契約を断ったにもかかわらず勧誘を続ける行為は法律で禁止されていること、強引な勧誘や執拗な電話・訪問を受けた場合は消費生活センター等へ相談できることを案内しています。年齢層は異なりますが、多忙で比較検討する時間を取りにくく、かつ与信力が高いために営業対象になりやすいという構造は、医師にも当てはまります。
典型的な勧誘の手口として、その場での即決を求める、他の物件との比較を避けさせる、「今だけ」「この条件は今回限り」といった希少性を強調する、といったパターンが挙げられます。こうした説明を受けた際は、その場で結論を出さず、一度持ち帰って自分自身か第三者の専門家に相談する時間を確保することが、この失敗パターンを避ける最も基本的な対処法です。
医師が持ちかけられやすい物件タイプと、それぞれの注意点
医師向けの営業でよく持ちかけられる物件には、いくつかの典型的なタイプがあり、それぞれ注意点が異なります。
新築区分ワンルームマンションは、都市部の駅近立地で空室リスクが比較的低い一方、購入価格に占める建物価格の割合が小さく、減価償却費による節税効果は限定的です。「節税になる」という触れ込みで持ちかけられることが多い商品ですが、実際には赤字幅が小さく、損益通算による還付効果を過大に期待すると、営業資料の説明と実態のギャップに購入後に気づくことになります。
中古区分マンションは、建物価格の割合が新築より大きく、減価償却費を計上しやすい分だけ節税効果を見込みやすい一方、築年数によっては前述のとおり耐用年数が短く、デッドクロスが早く訪れやすいという特性があります。
地方や郊外の一棟アパートは、利回りの数字だけを見ると都市部の物件より高く見えがちです。ただし人口動態を踏まえた長期の空室リスクを織り込んで試算する必要があります。サブリース契約とセットで提案されることが多いのもこのタイプです。③で見た賃料減額・免責期間の確認がとりわけ重要になります。日経メディカルが報じた事例では、投資用の区分マンション2戸を保有していた内科医のケースが紹介されています。田舎に立地する4LDKのファミリー向け物件で入居状況が芳しくなく、年間50万円の持ち出し(赤字)が生じていたといいます(日経メディカル「知り合いの内科医が不動産投資に失敗した話」)。都市部の物件と同じ利回り想定で地方物件を検討すると、実際の入居率とのギャップに購入後に気づくことになります。
いずれのタイプにも一長一短があり、「このタイプなら安全」という単純な答えはありません。提示されている利回りや節税額が、どの前提条件のもとで計算されているかを確認し、自分のライフプラン・資金計画に照らして判断する姿勢が共通して求められます。
購入前にチェックすべき判断基準
ここまでの5パターンを踏まえると、契約前に確認すべき項目は次の5つに整理できます。
1つ目は、提示された節税額ではなく、空室リスクを織り込んだ表面利回り・実質利回りを自分で試算したかどうかです。2つ目は、土地取得分の借入利子のうち損益通算の対象外になる金額を把握したかどうかです。3つ目は、建物の耐用年数から逆算して、デッドクロスがいつ発生するかを試算したかどうかです。4つ目は、サブリース契約であれば解約条件・賃料減額の条件・免責期間を契約書で確認したかどうかです。5つ目は、開業や住宅取得など今後のライフイベントに、このローンがどう影響するかを試算したかどうかです。
この5項目のうち1つでも「確認していない」がある状態で契約書に押印するのは、時期尚早と考えたほうが安全です。その場で即決を迫る営業担当者に対しては、一度距離を置いて検証する時間を取ることが、遠回りに見えて最も確実な回避策になります。
すでに物件を保有している場合の立て直し方
すでに投資用物件を保有していて、上記のいずれかのパターンに当てはまっていると気づいた場合、次に取るべき選択肢は保有物件の状況によって変わります。
物件が恒常的に赤字で、将来的な収益改善が見込みにくい場合は、売却して損失を確定させる選択肢があります。含み損を抱えたまま保有を続けるより、売却によって資金計画全体の見通しを立て直すほうが合理的なケースは少なくありません。一方、物件自体の立地や賃貸需要に問題がなく、金利条件だけが不利な場合は、借り換えによって月々の返済負担を軽くできる可能性があります。デッドクロスが近づいている場合は、繰り上げ返済によって元金残高を減らし、返済額と減価償却費の逆転が起きる時期を後ろ倒しにする方法も検討に値します。
いずれの選択肢を取るにせよ、まず行うべきは現状の正確な把握です。年間のキャッシュフロー、残存する減価償却費の期間、ローンの残高と金利条件を一覧にし、税理士やファイナンシャルプランナーなど利害関係のない第三者に相談することをおすすめします。物件を購入した不動産会社や当初の営業担当者に同じ相談をすると、次の物件の購入や借り換え商品の乗り換えを勧められるだけに終わることも少なくありません。相談先を選ぶ段階から、その相談先が物件や金融商品の販売によって利益を得る立場にないかを意識しておく必要があります。
また、将来的に開業を予定している場合は、投資用物件の処理を開業のタイミングから逆算して検討することも重要です。開業の1〜2年前に売却や借り換えを行うと、金融機関から見て「直前に資金状況を調整した」という印象を与えかねません。開業計画が具体化する前、できるだけ早い段階で保有物件の状況を整理し、開業資金の相談に進む頃には資金計画がすでに落ち着いている状態を作っておくことが望ましいといえます。
医師の資産形成における不動産投資の位置づけ
不動産投資は、医師の資産形成における選択肢の一つに過ぎません。ここまで見てきたように、節税効果を主目的にすると本来の判断軸を見失いやすく、多忙さゆえに営業トークの検証を怠ると失敗パターンにはまりやすいという特性を持つ商品です。
不動産投資を検討する前に、そもそも自分の資産形成の全体像がどう整理されているかを見直しておくことが、遠回りに見えて確実な出発点になります。何にいくら配分するかという商品選びの前に整理すべき前提については、医師の資産形成の始め方｜商品より先に整理すべき前提でまとめています。不動産投資はその全体像の中で、流動性が低い商品です。レバレッジを効かせられる分だけ、判断を誤ったときの影響も大きい商品だという位置づけを踏まえたうえで検討する必要があります。
よくある質問
Q. 医師は不動産投資に向いていないのでしょうか。 属性としての与信の高さや、団体信用生命保険による保障の側面など、医師に有利な要素があるのは事実です。ただし本記事で見てきたとおり、失敗の主因は属性そのものではなく、節税を主目的にした物件選びと、営業トークを検証しないまま契約する意思決定プロセスにあります。物件の収益性を自分で試算できる状態にしてから検討するのであれば、選択肢として排除する理由はありません。
Q. すでに赤字の物件を持っています。今すぐ売却すべきでしょうか。 一律の正解はありません。立地や賃貸需要に問題がなく金利条件だけが不利であれば借り換え、デッドクロスが近ければ繰り上げ返済、収益改善が見込めなければ売却というように、物件ごとの状況で最適な対処は変わります。まずは年間のキャッシュフローと残存する減価償却費の期間を一覧化し、利害関係のない専門家に相談することから始めてください。
Q. 新築ワンルームマンション投資は医師に向いていますか。 空室リスクの低さや管理の手間の少なさという点では検討に値しますが、記事中で触れたとおり建物価格の割合が小さく、節税効果を主目的にすると期待とのギャップが生まれやすい商品です。「節税になるかどうか」ではなく、その立地・賃料水準で長期的に安定した入居が見込めるかという、賃貸経営そのものの収益性を軸に判断することをおすすめします。
まとめ: 節税額ではなく、資金計画全体から判断する
医師の不動産投資の失敗は、①節税目的の赤字物件購入、②デッドクロスの想定漏れ、③サブリース契約の鵜呑み、④開業・住宅資金計画の圧迫、⑤知識不足での契約という5つのパターンに集約されます。いずれも根っこにあるのは、物件の収益性や自分の資金計画全体との整合性より先に、営業側が提示する節税額や安心材料を判断の起点にしてしまうことです。
契約前に、利回りの試算・損益通算の対象範囲・デッドクロスの発生時期・サブリース契約の条件・将来のライフイベントへの影響という5項目を自分の手で確認する。それだけで、この記事で挙げた失敗パターンの多くは避けられます。不動産投資を検討する際は、まず自分の資産形成全体の中でどう位置づけるかを整理してから、個別の物件選びに進んでください。
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